Nyílászáró-csere társasházban: miről dönt Ön, és miről a közgyűlés
A társasházi munkák nagy része nem a műhelyben akad el, hanem a lépcsőházban. Valaki kicseréltetné a lakása ablakát, megkapja az ajánlatot, aztán a közös képviselő azt mondja: erről a közgyűlésnek kell döntenie. Ilyenkor derül ki, hogy két külön kérdésről van szó, amit szinte mindenki összekever.
Két kérdés, nem egy
Az első: kié a nyílászáró. Ez tulajdonjogi kérdés, és arról szól, ki fizeti.
A második: ki dönt arról, hogyan néz ki kívülről. Ez akkor is a közösség ügye, ha a nyílászárót Ön fizeti, mert a homlokzat közös tulajdon.
A legtöbb félreértés abból származik, hogy a kettőt egynek veszik. „Az én ablakom, azt csinálok vele, amit akarok” — az első feléig igaz, a másodikig nem.
Mi a sajátja, mi a közösé
A pontos választ mindig a ház alapító okirata adja meg, nem egy általános szabály. Ez az a dokumentum, ami tételesen felsorolja, mi tartozik külön tulajdonba, és mi marad közös. A gyakorlatban a legtöbb budapesti bérházban így néz ki:
- A lakás ablaka és erkélyajtaja jellemzően a lakáshoz tartozik, tehát a tulajdonos fizeti.
- A lépcsőházi ablak, a kapu, a közös helyiségek ajtaja közös tulajdon: a ház fizeti, és a közgyűlés dönt róla.
- A lakás bejárati ajtaja a kényes eset. A lépcsőházra nyílik, ezért sok alapító okirat közös tulajdonba sorolja, vagy legalább a külső oldalának megjelenését köti.
- A homlokzat maga minden esetben közös — akkor is, ha a benne lévő ablak nem az.
Ezt a felmérésen nem tudom megmondani Ön helyett. Az alapító okirat a földhivatalnál és a közös képviselőnél is megvan, és tíz perc elolvasni azt a néhány pontot, ami erről szól.
- A homlokzaton látszó szín
- Az osztás: hány szárny, hol a vízszintes osztóléc
- A tok külső síkja, a takarás mértéke
- A lépcsőházi ablakok és a kapu cseréje
- Kívülre szerelt redőnytok, ha az utcáról látszik
- A belső oldal színe és felületkezelése
- Az üvegezés: hány réteg, milyen hő- és hangszigetelés
- A vasalat minősége, zárszerkezet, kilincs
- Hogy mikor csináltatja meg
- Kivel csináltatja meg
Miért szól bele a ház a saját ablakomba
Mert a homlokzat egységes képe közös érték, és egyetlen kilógó ablak az egészet elrontja. Egy 1900 körüli bérházon rögtön látszik, ha valahol megjelenik egy fehér műanyag, osztás nélküli ablak a barna, osztott faablakok között.
Sok háznál ezért van érvényes közgyűlési határozat arról, milyen lehet a csere: milyen anyag, milyen szín, milyen osztás. Ha van ilyen, az Önnek jó hír — nem kell semmit kitalálni, csak igazodni hozzá.
Ha a ház ezen felül védett is, akkor a kerület vagy az örökségvédelem is beleszól. Erről a helyi védettségről szóló írásban és a műemléki ablak oldalon írtam részletesen.
Mit nézzen meg, mielőtt ajánlatot kér
Négy dolog, és mindegyik egy telefon vagy egy e-mail a közös képviselőnek:
- Az alapító okirat vonatkozó pontja: külön vagy közös tulajdon a nyílászáró.
- A szervezeti és működési szabályzat. Sok háznál itt van leírva, mit kell bejelenteni és mihez kell hozzájárulás.
- Korábbi közgyűlési határozat a nyílászárókról. Ha van, ez a legfontosabb papír: ehhez kell igazodni.
- Van-e minta a házban. Ha valaki már cserélt a határozat szerint, azt a szárnyat érdemes megnézni — abból pontosan látszik, mi az elvárás.
Ha ez a négy megvan, a felmérés után az ajánlat már a végleges paraméterekre szól, és nem kell később újraszámolni. Arról, hogy két ajánlatot hogyan érdemes összevetni, külön írásban írtam.
Amikor az egész ház cserél
Ez a legjobb eset, és nem csak a homlokzat miatt. Egyben gyártva a felmérés, a szállítás és az állványozás egyszer merül fel, nem lakásonként — ez az áron is látszik.
Ilyenkor a közgyűlés általában két lépcsőben dönt: először arról, hogy elvben belevágnak, aztán a konkrét ajánlatról. A kettő között van a felmérés és a mintadarab. Egy közepes bérháznál ez a folyamat hónapokban mérhető, a gyártás és a beépítés viszont már kiszámítható — erről a határidőkről szóló írásban írtam.
Közös képviselőknek külön oldalt is készítettem arról, hogyan szoktam ezt végigvinni: nyílászáró-csere társasházban.
A közgyűlés leggyakrabban a színről és az osztásról dönt — a színválasztásról itt írtam.
Gyakori kérdések
Kell közgyűlési határozat, ha csak az udvarra néző ablakomat cserélem?
Az udvari homlokzat ugyanúgy közös tulajdon, mint az utcai, tehát elvileg igen. A gyakorlatban sok ház az udvari oldalra megengedőbb, és általános hozzájárulást ad a régivel azonos osztású, fa nyílászáróra. Ezt a közös képviselő tudja megmondani — de szóban ne érje be vele, kérjen rá írást.
Ki fizeti a lépcsőházi ablakot?
A ház, a közös költségből vagy felújítási alapból, mert az közös tulajdon. Ez akkor is így van, ha az ablak történetesen az Ön lakása előtt van, és gyakorlatilag csak Ön használja.
A szomszéd már kicseréltette másmilyenre. Akkor én is olyat tehetek?
Nem következik belőle. Előfordul, hogy a szomszéd hozzájárulás nélkül cserélt, és a ház ezt még nem rendezte. Ha viszont határozat alapján történt, akkor éppen az a szárny a minta, amihez igazodni kell. A különbség egy közgyűlési jegyzőkönyvből derül ki.
Meg lehet tartani a régi osztást?
Igen, és védett háznál általában ez is az elvárás. Az eredeti osztás lemásolható úgy, hogy közben a szerkezet mai hő- és hangszigetelést tudjon. Ez pont az a munka, amit a legtöbbet csinálok — a gerébtokos ablakról szóló írásban leírtam, hogyan.
A lakás bejárati ajtaja kié?
Ez házanként eltér, ezért itt a legfontosabb az alapító okiratot megnézni. Ha közös tulajdon, akkor a csere közgyűlési döntés; ha külön tulajdon, akkor is köthetik a lépcsőház felőli oldal megjelenését. A biztonsági kérdéseiről a régi fa bejárati ajtó biztonságáról szóló írásban írtam.
Ez a leírás a gyakorlati tapasztalatom összefoglalása, nem jogi tanácsadás. A kötelező érvényű választ minden házban az alapító okirat, az SZMSZ és a közgyűlési határozatok adják meg.
Ha tisztázta a házban a kereteket, és látni szeretné, mi fér bele, kérjen felmérést. Megnézem a nyílásokat, a meglévő osztást és a tok állapotát, és ahhoz igazítom az ajánlatot, amit a ház elfogad.
Ez a munka az egyedi nyílászáró-gyártás körébe tartozik. Minden darab a meglévő eredeti mintájára készül, méretre, a saját műhelyemben.
Nyílászáró gyártás — így zajlik →Hasonló munkák
Nézzük meg, mi fér bele az Ön nyílászáróiba
Hagyja itt a nevét és a számát. Egy munkanapon belül hívom, és megbeszéljük, mire van szükség — utána jön a helyszíni felmérés, és csak azt követően az ár.
- A felmérés ingyenes, és nem jár kötelezettséggel
- Megmondom azt is, ha egyelőre nem érdemes belevágni
- Az adatait nem adom tovább senkinek