Nyílászáró-csere társasházban: miről dönt Ön, és miről a közgyűlés

A társasházi munkák nagy része nem a műhelyben akad el, hanem a lépcsőházban. Valaki kicseréltetné a lakása ablakát, megkapja az ajánlatot, aztán a közös képviselő azt mondja: erről a közgyűlésnek kell döntenie. Ilyenkor derül ki, hogy két külön kérdésről van szó, amit szinte mindenki összekever.

Két kérdés, nem egy

Az első: kié a nyílászáró. Ez tulajdonjogi kérdés, és arról szól, ki fizeti.

A második: ki dönt arról, hogyan néz ki kívülről. Ez akkor is a közösség ügye, ha a nyílászárót Ön fizeti, mert a homlokzat közös tulajdon.

A legtöbb félreértés abból származik, hogy a kettőt egynek veszik. „Az én ablakom, azt csinálok vele, amit akarok” — az első feléig igaz, a másodikig nem.

Mi a sajátja, mi a közösé

A pontos választ mindig a ház alapító okirata adja meg, nem egy általános szabály. Ez az a dokumentum, ami tételesen felsorolja, mi tartozik külön tulajdonba, és mi marad közös. A gyakorlatban a legtöbb budapesti bérházban így néz ki:

• A lakás ablaka és erkélyajtaja jellemzően a lakáshoz tartozik, tehát a tulajdonos fizeti.
• A lépcsőházi ablak, a kapu, a közös helyiségek ajtaja közös tulajdon: a ház fizeti, és a közgyűlés dönt róla.
• A lakás bejárati ajtaja a kényes eset. A lépcsőházra nyílik, ezért sok alapító okirat közös tulajdonba sorolja, vagy legalább a külső oldalának megjelenését köti.
• A homlokzat maga minden esetben közös — akkor is, ha a benne lévő ablak nem az.

Ezt a felmérésen nem tudom megmondani Ön helyett. Az alapító okirat a földhivatalnál és a közös képviselőnél is megvan, és tíz perc elolvasni azt a néhány pontot, ami erről szól.

Miért szól bele a ház a saját ablakomba

Mert a homlokzat egységes képe közös érték, és egyetlen kilógó ablak az egészet elrontja. Egy 1900 körüli bérházon rögtön látszik, ha valahol megjelenik egy fehér műanyag, osztás nélküli ablak a barna, osztott faablakok között.

Sok háznál ezért van érvényes közgyűlési határozat arról, milyen lehet a csere: milyen anyag, milyen szín, milyen osztás. Ha van ilyen, az Önnek jó hír — nem kell semmit kitalálni, csak igazodni hozzá.

Ha a ház ezen felül védett is, akkor a kerület vagy az örökségvédelem is beleszól. Erről a helyi védettségről szóló írásban és a műemléki ablak oldalon írtam részletesen.

Mit nézzen meg, mielőtt ajánlatot kér

Négy dolog, és mindegyik egy telefon vagy egy e-mail a közös képviselőnek:

• Az alapító okirat vonatkozó pontja: külön vagy közös tulajdon a nyílászáró.
• A szervezeti és működési szabályzat. Sok háznál itt van leírva, mit kell bejelenteni és mihez kell hozzájárulás.
• Korábbi közgyűlési határozat a nyílászárókról. Ha van, ez a legfontosabb papír: ehhez kell igazodni.
• Van-e minta a házban. Ha valaki már cserélt a határozat szerint, azt a szárnyat érdemes megnézni — abból pontosan látszik, mi az elvárás.

Ha ez a négy megvan, a felmérés után az ajánlat már a végleges paraméterekre szól, és nem kell később újraszámolni. Arról, hogy két ajánlatot hogyan érdemes összevetni, külön írásban írtam.

Amikor az egész ház cserél

Ez a legjobb eset, és nem csak a homlokzat miatt. Egyben gyártva a felmérés, a szállítás és az állványozás egyszer merül fel, nem lakásonként — ez az áron is látszik.

Ilyenkor a közgyűlés általában két lépcsőben dönt: először arról, hogy elvben belevágnak, aztán a konkrét ajánlatról. A kettő között van a felmérés és a mintadarab. Egy közepes bérháznál ez a folyamat hónapokban mérhető, a gyártás és a beépítés viszont már kiszámítható — erről a határidőkről szóló írásban írtam.

Közös képviselőknek külön oldalt is készítettem arról, hogyan szoktam ezt végigvinni: nyílászáró-csere társasházban.

A közgyűlés leggyakrabban a színről és az osztásról dönt — a színválasztásról itt írtam.

Gyakori kérdések

Kell közgyűlési határozat, ha csak az udvarra néző ablakomat cserélem?

Az udvari homlokzat ugyanúgy közös tulajdon, mint az utcai, tehát elvileg igen. A gyakorlatban sok ház az udvari oldalra megengedőbb, és általános hozzájárulást ad a régivel azonos osztású, fa nyílászáróra. Ezt a közös képviselő tudja megmondani — de szóban ne érje be vele, kérjen rá írást.

Ki fizeti a lépcsőházi ablakot?

A ház, a közös költségből vagy felújítási alapból, mert az közös tulajdon. Ez akkor is így van, ha az ablak történetesen az Ön lakása előtt van, és gyakorlatilag csak Ön használja.

A szomszéd már kicseréltette másmilyenre. Akkor én is olyat tehetek?

Nem következik belőle. Előfordul, hogy a szomszéd hozzájárulás nélkül cserélt, és a ház ezt még nem rendezte. Ha viszont határozat alapján történt, akkor éppen az a szárny a minta, amihez igazodni kell. A különbség egy közgyűlési jegyzőkönyvből derül ki.

Meg lehet tartani a régi osztást?

Igen, és védett háznál általában ez is az elvárás. Az eredeti osztás lemásolható úgy, hogy közben a szerkezet mai hő- és hangszigetelést tudjon. Ez pont az a munka, amit a legtöbbet csinálok — a gerébtokos ablakról szóló írásban leírtam, hogyan.

A lakás bejárati ajtaja kié?

Ez házanként eltér, ezért itt a legfontosabb az alapító okiratot megnézni. Ha közös tulajdon, akkor a csere közgyűlési döntés; ha külön tulajdon, akkor is köthetik a lépcsőház felőli oldal megjelenését. A biztonsági kérdéseiről a régi fa bejárati ajtó biztonságáról szóló írásban írtam.

Ez a leírás a gyakorlati tapasztalatom összefoglalása, nem jogi tanácsadás. A kötelező érvényű választ minden házban az alapító okirat, az SZMSZ és a közgyűlési határozatok adják meg.

Ha tisztázta a házban a kereteket, és látni szeretné, mi fér bele, kérjen felmérést. Megnézem a nyílásokat, a meglévő osztást és a tok állapotát, és ahhoz igazítom az ajánlatot, amit a ház elfogad.

Hasonló munkák

Nyáron akad, télen fúj: miért mozog a fa nyílászáró az évszakokkalSzekrény polccalBeépítették az új nyílászárót: mit nézzen meg, mielőtt aláírjaMire vonatkozik a garancia egy egyedi nyílászárónál — és mi nem tartozik bele

Mind a 135 munka →